Desisti da compra do imóvel. Quanto tenho direito a receber de volta?

Desisti da compra do imóvel. Quanto tenho direito a receber de volta?

Se você já comprou (ou pensou em comprar) um imóvel na planta ou um lote e depois se arrependeu, provavelmente esbarrou na chamada Lei do Distrato. Criada em 2018, ela definiu quanto a construtora ou loteadora pode reter do dinheiro pago quando o comprador desiste do negócio. Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um novo contorno a essa regra, e o entendimento vem sendo confirmado em decisões posteriores. A mudança é uma boa notícia para quem compra imóvel e pode precisar desistir.

O caso que chegou ao STJ

A decisão nasceu de um caso concreto: um comprador firmou contrato de compra e venda de um lote (um terreno sem construção) e desistiu do negócio ao perceber que não conseguiria pagar as parcelas. Na Justiça, ele pediu a devolução de 90% do que havia pago. Em primeira instância, o juiz determinou a devolução de 80%. O Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, reformou a decisão e aplicou a Lei do Distrato ao pé da letra, retirando qualquer limite às deduções, o que na prática abria a possibilidade de o comprador não receber quase nada de volta.

O caso foi parar na Terceira Turma do STJ, que julgou em conjunto quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP, 2.107.422/SP, 2.111.681/SP e 2.117.412/SP), sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

O que o STJ decidiu

Por 3 votos a 2, a Turma decidiu que, havendo relação de consumo entre comprador e vendedor, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a Lei do Distrato. Na prática, isso significa que, embora a lei autorize uma série de descontos na devolução (cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem, tributos e taxa de fruição), a soma de tudo isso não pode ultrapassar 25% do valor pago pelo comprador. É um teto global: mesmo que o contrato preveja vários descontos separados, o total retido não pode passar de um quarto do que já foi desembolsado.

Segundo o voto da ministra Nancy Andrighi, "os descontos previstos no artigo 32-A da Lei 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, sob pena de redução".

A relatora também afastou a cobrança da taxa de fruição no caso concreto, já que se tratava de um lote sem qualquer construção, sem uso algum que justificasse essa cobrança. Julgados posteriores do STJ, aplicando o mesmo entendimento, têm mantido essa taxa como uma exceção ao teto de 25%, cobrável à parte quando o comprador efetivamente usou o imóvel.

Ficaram vencidos os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, para quem a Lei do Distrato deveria prevalecer integralmente por ser norma específica do setor imobiliário, e Moura Ribeiro, que defendeu limitar apenas a cláusula penal, deixando os demais descontos sem teto.

Por que o CDC "venceu" a Lei do Distrato

O argumento da maioria é técnico, mas dá para resumir em termos simples: a Lei do Distrato regula todos os contratos de compra e venda dentro de um parcelamento de solo ou incorporação imobiliária, sem distinguir se o comprador é consumidor final ou não. Já o CDC vai além, ele existe especificamente para proteger quem está numa relação de consumo, ou seja, alguém comprando um imóvel para morar ou usar, e não para revender ou investir profissionalmente. Para a maioria da Turma, o CDC é mais específico para esse tipo de situação, e por isso prevalece quando os dois se aplicam ao mesmo caso. O artigo 53 do CDC, que embasa essa leitura, considera nula a cláusula que resulte em perda total dos valores pagos pelo comprador.

A tese está se espalhando para além dos loteamentos

O caso julgado em setembro de 2025 era sobre um lote, regido pela Lei 6.766/1979. Mas o mesmo raciocínio já foi aplicado pela Terceira Turma a um caso de incorporação imobiliária (prédio em construção) com patrimônio de afetação, no julgamento do REsp 2.207.712/SP, concluído em dezembro de 2025. Nesse caso, as instâncias anteriores haviam autorizado a construtora a reter 50% do valor pago, com base no artigo 67-A da Lei 4.591/1964. O STJ, dessa vez por unanimidade, reduziu a retenção para 25%, determinando a devolução de 75% do total pago. Isso indica que o teto de 25% tende a valer tanto para quem compra um lote quanto para quem compra um apartamento na planta.

O que isso muda na prática

Para quem está pensando em desistir de uma compra, ou já desistiu e está discutindo valores com a construtora ou loteadora, a decisão é um reforço de poder de negociação. Antes, dependendo de como o tribunal local interpretasse a lei, a construtora podia reter metade do valor pago (em incorporações com patrimônio de afetação) ou até a totalidade dele, em uma leitura mais literal da lei. Agora, prevalece o teto de 25% sempre que há relação de consumo.

Isso não significa que desistir de uma compra deixou de ter custo. Um quarto do valor pago ainda é uma perda relevante, especialmente em imóveis de alto valor. A decisão também não trata de casos em que a desistência é por culpa da construtora, como atraso na entrega, que seguem regras próprias e costumam resultar em devolução integral.

Vale para contratos assinados antes da decisão?

Esse é um ponto que ainda gera debate entre advogados. O entendimento do STJ é uma interpretação da lei, não uma lei nova, então tende a se aplicar também a contratos em andamento e a processos já em curso na Justiça, desde que discutam justamente esse teto de retenção. O tema também ainda não é pacífico dentro do próprio STJ, já que a primeira decisão não foi unânime e alguns julgados distinguem loteamento de incorporação. Cada caso pode ter particularidades que mudam esse cenário, e vale consultar um advogado antes de tomar qualquer decisão com base nisso.

Resumo prático

Em relações de consumo, a retenção máxima em caso de desistência de compra de imóvel (lote ou unidade na planta) passa a ser de 25% do valor pago, somando cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos. A taxa de fruição pode ser cobrada à parte, quando houve uso do imóvel. A mudança vale para quem compra o imóvel como consumidor final, e não para investidores ou compradores profissionais, e já foi aplicada tanto a loteamentos quanto a incorporações imobiliárias.